關於收益法在房地產評估中的應用探析
政策法規
作者：李保平
【摘要】成本法、市場法和收益法是房地產評估中的三大方法。隨著我國市場經濟的不斷完善，房地產評估需求的日益增長。以成本法來評估房地產價值的做法已經越來越不適應社會發展的需求。因為投資者購買或者投資某項資產，不僅關心該項資產的成本，更關心該項資產帶來的收益以及獲得未來收益風險的大小。可以預見，收益法將成為資產評估中最重要的一種評估方法。隨著我國房地產交易的日趨活躍，房地產評估的需求日益增長，迫切需要增強收益法評估房地產價值的可操作性，使運用收益法評估出的房地產價值能夠更加具有說服力。為此，筆者擬就如何開展收益法在房地產評估中的應用作以探析。
【關鍵詞】收益法 房產評估 應用探析
一、收益法的基本原理
收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在於該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，並采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然後累加求和，得出房地產評估值。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩餘的經濟壽命。對於單獨土地和單獨建築物的估價，應分別根據土地使用權年限和建築物耐用年限確定未來可收益的年限；對於房地合一的估價對象可依據土地剩餘使用年限與建築物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限後進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期問。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年後將其轉讓來縮短收益年限，以利於更準確地選取預期淨收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是淨收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用後的淨額。預測淨收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定淨收益時，必須注意房地產的實際淨收益和客觀淨收益的區別。實際淨收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的淨收益。實際淨收益由於受多種因素的影響，通常不能直接用於評估。因為在評估時點被評估對象的實際淨收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關係而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關係可能不能隨之轉移。這些因素不複存在後，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產淨收益的基礎是實際淨收益中扣除屬於特殊的、偶然的因素後的一般的正常淨收益，即客觀淨收益。